三全国基板块暗潮涌动，市场将再掀波澜！

CRIC

“有北区市场报告吗？” “有近期北区市场调研报告吗？”最近被许多同行询问北区的市场报告，大家所说的北区其实就是三全国基板块，三全国基板块发生了什么？为何大家的目光都聚焦于此？

第一次集中供地结束，三全国基板块成交4宗涉住宅用地，康桥、碧桂园、招商均有斩获；第二次集中供地明细网传版已出，据闻本次三全国基板块将供应出9宗住宅用地，两次大量供地直接将已平静两年的三全国基板块推上浪尖。板块内现目前可售库存已见底，土地市场竞争激烈，品牌房企相继涌入，预计项目将抢占年底节点入市。江湖暗潮涌动，市场再掀波澜，年底必将刀光剑影！

”

01

第一次集中土拍成交

6月3号郑州市第一次集中土拍挂牌截止，现场火星四溅，龙争虎斗。大家目光都聚焦在北龙湖和经开优质净地，或者华润抢下的东风路商住地块。在这些大光环的衬托下，三全国基板块成交的4宗住宅用地有些默默无闻（城改用地前期已有房企在跟）。

高皇寨城改项目，康桥摘得2宗住宅用地；陈寨城改项目，招商&美景斩获1宗住宅用地；沙门城改项目，碧桂园获得1宗商住用地。

如图，地块位于三全国基板块核心区域，商业、教育、医疗配套齐全，生活氛围较浓，离地铁口较近，核心的位置让客户对这些项目充满期待。

图一：三全国基板块第一次集中土拍土地成交分布

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克而瑞统计

02

第二次集中土拍供应

随着第一次集中土拍的落幕，第二次集中供应开始映入眼球。目前官方供应明细暂未发布，但网传版的已流出，据闻本次三全国基板块将供应9宗住宅用地。

图二：三全国基板块第二次集中土拍预计供应分布

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克而瑞统计

9宗住宅用地均为城改项目用地，前期都有房企在跟进，如越秀，房企实力雄厚，搅动池水，激起浪花。

03

竞争加剧， 蛋糕被瓜分

目前三全国基板块主要存量集中在美盛教育港湾和瀚宇天悦城，且瀚宇天悦城二期主要剩中间两栋，库存已见底；美盛教育港湾二期库存大约剩余30万方。预计两次集中供地结束后，市场格局将发生很大变化。

图三：三全国基板块未来半年预计入市项目分布图

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克而瑞统计

品牌：据悉越秀在跟进路砦城改项目，越秀、万科、碧桂园、康桥、招商，这些房企在板块内聚集，仅看房企品牌之争，就已是一场激战。

产品：碧桂园云境小户型，地铁口，户型为约75㎡两房、88㎡三房、110-120㎡三房和约156㎡四房；

万科翠湾中城刚改+改善产品，三个地块中约97㎡三房仅约558套，其余均为110㎡以上三房产品，整体定位偏改善；

美盛教育港湾三期-美盛金水印产品升级，刚改+改善产品，面积105㎡起步，主力户型为约115㎡、143㎡和165㎡，少量约200㎡大平层户型，直接把刚需拒之门外；

康桥天樾九章定位改善，约109㎡和127㎡三房占比50%左右，约143㎡四房占比约25%，约165㎡的4+1房占比约18%，少量约188㎡大平层和160-220㎡的跃层。

根据克而瑞监控显示，位于高新区冉屯路板块的碧桂园天悦湾6月11日首开推出约853套房源，当天去化约810套，去化率高达95％左右。碧桂园天悦湾首开几近“即开即罄”，主要是项目位于主城区核心区域；开发商营销政策的持续下探；冉屯路板块可供应库存不足。三全国基板块和冉屯路板块的市场情况何其相似。

房企云集，产品硬核，核心区位，配套齐全，地铁贯通。选手已纷纷入场，年底厮杀可预见！

作者：尹灿灿

城市研究事业部

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